La Colonia Esperanza puede presumir de haber lucido el papel pintado y el sintasol que despachaba el ya cerrado comercio Decoraciones Esperanza (Carretera de Canillas, 76). Tras 50 años, sus propietarios intentaron sobrevivir convirtiendo la mitad de local en una vivienda, aunque después de dos años y medio, la idea no ha funcionado. “A nadie le gusta no tener tiendas en su barrio y a nadie le gusta cerrar su propio local”, comenta Teresa, la segunda generación de este negocio familiar que no ha tenido otra opción que el cierre. Ahora espera alquilar la tienda para otro tipo de comercio, y de momento no se plantea hacer otra vivienda ya que el local está recién reformado.
“He tenido una clientela maravillosa. Le tengo que dar muchas gracias al barrio de Canillas”, asegura sonriente Alicia, propietaria de Decor Hogar (calle Pegaso, 11). Hace 53 años su padre abrió el negocio y ella lleva 52, “toda mi vida”. Como cada verano, puso en el escaparate el cartel de ‘últimas unidades’ para vender las cosas sueltas que le quedaban, y entonces le hicieron una oferta. Alicia no se planteaba jubilar hasta el año que viene, pero el pasado 31 de julio fue el último día que esta tienda de cortinas y artículos para el hogar abrió sus puertas.
El alto precio de la vivienda, el cierre de locales por la pandemia y el cambio de hábitos del consumidor son los factores principales que propician que los comercios de barrio se extingan. “El problema es que la gente joven no compra en las tiendas. Compra en las grandes superficies y sobre todo por internet. No se quieren complicar la vida, no quieren horarios de comercio”, afirma Alicia. Otro comerciante del barrio de Canillas dice que puede contar con los dedos de la mano a su clientela y tiene un cartel en el que indica que no atiende consultas de productos comprados online.
Local del establecimiento Decor Hogar de la calle Pegaso, que ha cerrado sus puertas para transformarse en vivienda. JULIA MANSO
GRAN RENTABILIDAD
No todos los locales se pueden convertir en vivienda. Tienen que cumplir ciertos requisitos, según refleja el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), actualizado en febrero de 2024: deben tener un mínimo de 40 metros cuadrados útiles (antes eran tan solo 25), el baño una superficie de 3 metros cuadrados, si hay un dormitorio tiene que ser mínimo de 12 metros cuadrados y de haber dos, el segundo de 7 metros cuadrados; una superficie del 12% para entrada de luz natural; una cocina con salida independiente de humos y una fachada exterior de mínimo 3,30 metros de altura, entre otras condiciones.
Antiguamente el cambio de uso se hacía por licencia, mientras que ahora la normativa establece que es por declaración responsable, como ha ocurrido con los lofts encubiertos de la calle Toronga. “La declaración responsable te permite iniciar las obras y todo el proceso sin tener que esperar al visto bueno del Ayuntamiento. El ‘peligro’ de esto es que a veces los propietarios pueden contratar a arquitectos que no conozcan la normativa y hacen las obras sin conocimiento”, explica Carolina Barragán, CEO de Arquitectura CBC, empresa que tras la pandemia dedica prácticamente el 90% de su actividad a cambios de uso de locales.
El Ayuntamiento ha anunciado la prohibición de convertir locales comerciales en viviendas de uso turístico, de las que hay más de 500 en Hortaleza según Inside Airbnb
Según Barragán, los clientes más comunes son inversores que compran varios locales al año para alquilarlos o venderlos. “Tiene una gran rentabilidad. Si compras un local, sabes perfectamente que es más barato. Luego a la hora de vender, puedes ganar por lo menos un 30%”. En Hortaleza ha realizado la reforma de una quincena de locales, aunque no es una de las zonas de Madrid que más solicita este servicio, ya que se suelen buscar locales más cerca del centro para invertir en turismo. “Hortaleza invita más a un perfil residencial”, apunta la arquitecta.
El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, anunció en junio la prohibición de transformar locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT), aunque se seguirá permitiendo su reconversión en residencia. En mayo, el Ayuntamiento de Madrid publicó el listado y mapa con la ubicación de todas las VUT con licencia, y en Hortaleza se contabilizan tan solo 15. Una realidad paralela muy alejada de los más de 13.000 pisos turísticos ilegales que se estiman en la capital. Cifra que aumenta según la plataforma Inside Airbnb que refleja 26.924 ofertas, 533 en Hortaleza.
PINAR DEL REY, EN CABEZA
El Ayuntamiento lleva un registro de censo de locales desde 2006 y según las cifras del Portal de datos abiertos del Ayuntamiento de Madrid actualizado en julio de 2024, Hortaleza tiene un total de 689 locales con uso de vivienda, lo que supone el 11% de todos los 6.039 locales que hay en todo el distrito. Hay que tener en cuenta que solo registran los que tienen acceso “puerta de calle”, y no están contabilizados los que tengan acceso interior por un portal. De estos, 391 están ubicados en Pinar del Rey, 231 en Canillas, 35 en Valdefuentes, 29 en Apóstol Santiago, dos en Palomas y uno en Piovera. En el barrio de San Lorenzo, hay zonas donde más del 60% de sus locales ya se han convertido en viviendas, lo que supone uno de los porcentajes más altos de toda la ciudad.
En el barrio de San Lorenzo hay zonas donde el 60% de sus locales se han convertido en viviendas
Aunque Pinar del Rey encabeza la lista de los barrios administrativos de Madrid con más locales convertidos en viviendas, el distrito de Hortaleza ocupa el sexto lugar de la capital. Encabezan Puente de Vallecas (1.085), Latina (962) y Tetuán (819), seguidos de Ciudad Lineal (769) y Carabanchel (753). En cuanto a porcentaje de cambio, el barrio de Castilla (Chamartín) lidera con un 16.64%.
Viviendas en una antigua sucursal bancaria en la calle Carril del Conde de Canillas. JULIA MANSO
TRANSFORMACIÓN SOCIAL
Con el cierre del comercio local, la vida de barrio se va apagando poco a poco. Esos encuentros de camino a comprar el pan, las conversaciones en la cola de la pescadería o el trato tan cercano con el comerciante. “Lo que es un control social positivo, que vayas paseando por la calle y haya un comercio de proximidad, haya gente, recorridos habituales para comprar o pasear, hace que la ciudad sea más segura, tenga más vida y facilite la vida de barrio. El que cambien a vivienda esos locales hace que la calle vaya desapareciendo como espacio público”, resalta Paz Núñez, arquitecta y profesora asociada en la Universidad de Alcalá.
La compra online y los grandes centros comerciales fueron “la muerte nuestra”, como expresa Teresa, propietaria de Decoraciones Esperanza. Con el tiempo la configuración de los barrios se transforma, un fenómeno “completamente contradictorio”, según la profesora Núñez, ya que esos espacios concebidos para ser visibles y donde el comerciante puede ofrecer sus productos, se convierten en todo lo contrario, en algo doméstico y privado. “Eso a la larga hace que las ciudades sean más ‘inseguras’ porque al haber menos gente en la calle, ese control social positivo va en detrimento de la vida pública”.
Por otro lado, la arquitecta Carolina Barragán apuesta por dar una segunda vida a esos locales. No está muy de acuerdo con el endurecimiento de la normativa porque significa que muchos han dejado de cumplir los requisitos para cambiar a uso residencial. “Si una persona no puede usar como negocio un local, me parece muy bien y apropiado que pueda reinventarlo y convertirlo en vivienda. Son maneras de urbanismo, de cambio de la ciudad que tenemos que ir aceptando”.
El establecimiento Decoración La Esperanza se dividió en dos mitades para destinar una de ellas a vivienda. JULIA MANSO
RECUERDOS EN CUATRO PAREDES
Aunque este fenómeno esté en auge en la actualidad, si se retroceden unos años atrás también encontramos casos de negocios reconvertidos en vivienda. Rocío hace 20 años transformó un antiguo taller de aluminio. “Mi casa en los años 40 era una casa del pueblo de Hortaleza”, precisa. Los dueños eran unos hermanos que unificaron dos viviendas y construyeron hacia arriba sus casas para tener debajo el negocio. Luego Rocío volvió a convertirlo en una vivienda.
“Quería vivir en un loft y me puse a mirar locales en Hortaleza”, relata. A pesar de los trámites y papeleo, por entonces también era una opción más económica. Uno de los requisitos, a diferencia de ahora, era que tuviera la entrada por el portal. “Diseñé la casa que yo quería”, cuenta esta vecina del corazón de Hortaleza, que pone muy en valor la singularidad de las casas de la zona, además de ese ambiente de pueblo entre el vecindario que hace que siga viva la esencia de sus calles.
En la memoria de las vecinas y vecinos seguirán abiertos esos establecimientos que hicieron barrio. Lugares repletos de recuerdos, como los emocionantes partidos con la peña del Atleti en el Bar Kenia (calle Alejandro Villegas), los conciertos y encuentros rockeros en El Quinto Pino Rock Bar (calle Chiquinquirá) o las noches sin fin en el pub La Prensa (calle Trefacio). Espacios donde el barrio alternaba y trasnochaba ahora son hogares privados en los que se duerme y se descansa.
Vivienda a pie de la calle Lorca de Hortaleza. SANDRA BLANCO
